2019-11-05 第200回国会 参議院 国土交通委員会 第2号
一般的に、不動産の価格は、自然的、社会的、経済的、行政的な要因など多数の要因の相互作用の結果として形成されるものでございまして、不動産鑑定評価基準におきましては、こうした価格形成要因の例示といたしまして、地質、地盤の状態、あるいは土壌、土層の状態等を掲げているところでございます。
一般的に、不動産の価格は、自然的、社会的、経済的、行政的な要因など多数の要因の相互作用の結果として形成されるものでございまして、不動産鑑定評価基準におきましては、こうした価格形成要因の例示といたしまして、地質、地盤の状態、あるいは土壌、土層の状態等を掲げているところでございます。
○野村政府参考人 先ほどお答えいたしましたとおり、まず、鑑定評価額としては、むしろ、その地下埋設物の存在を価格形成要因から除外をして、これは想定上の条件としておりますけれども、価格形成要因から除外してはおります。ですから、まずはそれを除外し、九億五千六百万円を鑑定評価額としては決定しています。
このいただいています文書の四十二ページで、平成二十七年四月十七日、森友学園に対して、ボーリング調査結果はこれまで認識していなかった価格形成要因と判断されるためということで、これを消去しています。これは本省での消去です。それを受けて、十六ページの、ここにお渡ししております近畿財務局決裁の貸付決議書の事案の経緯、平成二十七年四月十七日も削除せざるを得なかったというふうに私は理解します。
それと、元々は、地質会社に当該ボーリング調査結果を基に本地の地盤について意見を求めたところ、特別に軟弱であるとは思えない、通常と比較して軟弱かどうかという問題は、通常地盤の定義が困難であるため回答はし難いというふうに書かれてあったものを、全く意味を変えるように、専門家に確認するとともに不動産鑑定評価を依頼した不動産鑑定士に意見を聴取したところ、新たな価格形成要因があり、賃料に影響するとの見解があり。
それで、前にも書かれているんですけれども、池や沼が存することによって表層部分が軟弱であるため、表層から一メートル程度の地盤改良を要するものと判断し、新たな価格形成要因としたというふうに、何か取って張りつけたように書かれているわけなんですが、前のところでも、一月の評価書でもこの池、沼ついては書かれています。書かれていますけれども、特段問題はないというところなんです。
そして、改ざん後の文書では、近畿財務局は専門家にそう確認するとともに、肝心のその特別軟弱とは思えないというところが削られて、「不動産鑑定評価を依頼した不動産鑑定士に意見を聴取したところ、新たな価格形成要因であり、賃料に影響するとの見解があり、」「鑑定評価を見直すこととした。」 こうやって全く真逆の方にかじを切っているわけですけれども、これについて御説明ください。
○戸田会計検査院当局者 今回の報告書におきましては、「委託を受けた不動産鑑定業者の不動産鑑定士は、近畿財務局が考慮することを依頼した地下埋設物撤去・処分概算額について、不動産鑑定評価基準における「他の専門家が行った調査結果等」としては活用できなかったとし、近畿財務局の同意を得て、次の事項を総合的に考慮するなどして、地下埋設物の存在を価格形成要因から除外する想定上の条件を設定して鑑定評価を行っていた。
○森ゆうこ君 最後に、価格、要するに低廉な農業資材を提供すれば当然農家の所得が増えていくんだという、非常に短絡的な考え方だというふうに思うんですけれども、ほかの工業生産物と違いまして、やはり農業生産、作物の価格決定要因というのは、地域の特性、そして天候、災害もございますし、もうほかの工業生産物とは全く違う価格形成要因、リスクと言ってもいいんですけれども、そういうものがやはりあるというふうに思いますので
地下埋設物につきましては、鑑定評価の基準でございます不動産鑑定評価基準というのが国交省の方でございますけれども、不動産鑑定評価基準におきまして、不動産鑑定士が価格形成要因として考慮するというふうになってございます。
他方、同日に締結されております売買予約契約書第四条四項におきましては、価格の算定に際しては算定時における地盤の現況を価格要素として考慮することとしておりまして、売買契約時点において明らかになっている土地の瑕疵については価格形成要因として評価上考慮することを明示しておりましたところでございます。
それで、その後、私学審があって、国有審があって、認められてきたわけでございますけれども、その後、四月になりまして、森友学園の方から、自分たちで地盤の調査をした結果、これで不動産の価格形成要因が変わるんじゃないかということで、我々に地盤調査の報告書が提出されたわけでございます。
この文章は、地下埋設物としてその廃材等の、個別的要因についての想定上の条件として、地下埋設物としての廃材等が確認されているが、これを価格形成要因から除外することについての妥当性を確認したとまず書いてございます。 その上で、（一）、（二）とございまして、（一）の方は、地下埋設物の撤去費用が既に依頼した、国でございますが、国において別途算出されており、土地評価に利用できること、これ（一）。
地盤調査の結果、本地が地耐力の劣る地盤であるということでございまして、不動産鑑定チームに当たる新たな価格形成要因が判明いたしたということでございます。
地盤調査の結果が出ましたので、客観的に見ますと、本地がまさに地耐力の劣る基盤であるという不動産鑑定、賃料に係る新たな価格形成要因が判明したということでございます。そうしたことから、十年間の事業用定期借地を評価の条件とした場合、十年でございますので、まさに低層の店舗などの用地としての利用を前提とした評価となりますので、こういう低層の店舗用地の場合、地盤の影響を余り受けないものでございます。
要すれば、普通は、不動産鑑定士が、地下埋設物等、ビニールとか廃材とかプラスチックとか生活ごみとか、そういうことが確認されていることも含めて、総合的に価格形成要因として判断していくというのが普通だと思います。
この土地の価格でありますけれども、復興が完了した将来の姿も考慮しつつ、土地利用制限の期間や需給の回復程度等の価格形成要因を勘案して、契約時点での価格を、不動産鑑定士により、鑑定評価額を踏まえて算定をさせていただいているところでございます。
ただ、全ての価格形成要因が価格の中に盛り込めるかどうかということにつきましては、全てのものが必ずしもできるものではない、こう認識しております。 ただ、消費税の価格転嫁が十分でないということだけではなくて、今後、引き上げに際して円滑、適切に転嫁されるような特別措置法案については、より一層迅速かつ適切に執行されるように期待されるところでございます。 以上でございます。
それで、今先生御指摘の容積率の変化でございますが、また国土交通省の通達では、価格形成要因のうち地域要因または個別的要因について想定上の条件を付加する場合には、想定上の条件が実現性、合法性等の観点から妥当でなければならないとされております。 本件について申し上げますと、今御指摘のように、国の売却時点では容積率は七〇〇％でございました。
そして、公共事業の発生の瞬間から引き渡しまでを全工程ごとに分析をいたしまして、そのポジションポジションにおける価格形成要因あるいは制約要因というものを列記いたしました。たしか七省庁ぐらいにわたっておったと存じます。それぞれが実はそれぞれに理由があるものではございましたけれども、それが公共事業全体を価格として押し上げる要因になっておりましたことは否定できませんでした。
もう少し具体的に申し上げますと、現在の標準値のいわゆる比準方式の内容を若干補足させていただきますと、格差率というのを使っておりまして、それぞれの土地の持っております性格といいますか、位置あるいは地積、環境、こういうものを土地の価格形成要因ということで含んでおりますが、その中にも大きく分けまして二つ、いわば地域要因格差率とそれから個別の土地ごとの個別的要因格差率がございますが、とりわけ地域要因格差率の
その場合、被災前後で価格形成要因が変化しておりますので、それに伴う価格の修正というようなことが必要になってまいります。したがいまして、そうい、た問題に実務上どのように対応するかということにつきまして、現在評価基準の運用の仕方を検討しているところでございます。
しかし、水害や土砂害等による被災地の評価に当たりましては、従前地の標準的使用状況、現在の土地の状況、あるいは土地の復元の見通しやその復旧工事費などの価格形成要因を総合的に勘案して決定いたしましたので、結果的には買収価格が被災前の八割程度の価格になった事例もあると長崎県から聞いてございますが、あくまでもそういう例もあったということで、一つの事例ということでございます。 以上でございます。